9．2．4物业服务费的测算
1.住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则
（1）制定根据
1）本地区综合服务项目；
2）劳动付出状况；
3）物价指数变化；
4）住户的经济承受能力；
5）小区的档次。
（2）测算步骤
1）根据住宅小区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源；
2）估算住宅小区进行统一管理、达到确定的管理目标所发生的各项费用；
3）考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。
2.物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法
物业服务成本或物业服务支出可用一个简单的公式来表示：
X1——物业服务成本或者物业服务支出收费标准，单位：元/月·平方米
x——各分项费用收费标准，单位：元/月·平方米
i——分项项数
（1）管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（x1）
F1—基本工资；F2—社会保险费；F3—规定提取的福利费；
F4—加班费； F5—服装费；
S —总收费面积
注：此处F1-F5为月度费用
1）基本工资。各类管理、服务人员的基本工资标准应根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。
2）社会保险费。社会保险费包括医疗保险、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应根据当地政府的规定由企业确定。
3）按规定提取的福利费。包括以下3项：福利基金按工资总额的14%计算；工会经费按工资总额的2%计算；教育经费按工资总额的1.5%计算。
4）加班费。加班费按人均月加班2~3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。
5）服装费。按每人每年2套服装计算，其服装标准由企业自定。住宅小区物业服务企业一般应不超过中档服装标准。计算出年服装费总额后再除以12个月，即得每月服装费。
（2）物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费（x2）
该项费用在物业服务费用中占较大比例，且分项较多。
该项费用可以按以下2种办法进行测算：
1）成本法
先分别测算各分项费用的实际成本支出，然后再求和，公式如下：
F1—公用部位及道路的土建零修与保养费；
F2—给排水设备日常运行、维修及保养费；
F3、 F4 、F5—电气系统、燃气系统、消防系统设备维修保养费；
F6—公共照明费； F7—不可预见费； F8—易损件更新准备金
S —总收费面积
注：此处F1-F8为月度费用
2）简单测算法
以住宅每平方米建筑成本为基数，普通住宅共用设施设备建造成本按住宅建筑成本的15%~20%计取，折旧年限按25年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的共用设施设备的维修保养费按月成本额的40%提取。共用设施设备运行、维修和保养费的估算公式为：
上述2种测算办法，简单测算法简便易行，一般适用于普通住宅小区的费用测算。测算时，要注意建筑成本应取现实同类住宅的建筑成本计算。成本法需要较多物业管理的实践与经验，一般适用于高档住宅和写字楼、商贸中心等物业的费用测算。
（3）物业管理区域清洁卫生费用（x3）
F1—清洁工具购置费； F2—劳保用品费；
F3 — 卫生防疫消杀费； F4 —化粪池清掏费；F5—垃圾外运费；
F6—清洁环节所需的其它费用；
S —总收费面积
注：此处F1-F6为年度费用
（4）物业管理区域绿化养护费用（x4）
物业管理区域绿化养护费用计算方法有成本法和简单测算法。
1）成本法
从成本角度，绿化养护费包括以下各项：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费等6项。
F1—绿化工具费； F2—劳保用品费；
F3 — 绿化用水费； F4 —农药化肥费；F5—杂草清运费；
F6—景观再造费；
S —总收费面积
注：此处F1-F6为年度费用
2）简单测算法
按每平方米绿化面积确定一个养护单价，如0.10~0.20元/月• 平方米，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积上。
绿化面积用总收费面积除以容积率再乘以绿化覆盖率计算，也可以按实际绿化面积计算。
（5）物业管理区域秩序维护费（x5）
F1—保安器材装备费； F2—保安人员人身保险费；
F3 — 保安用房及保安人员住房资金；
注：此处F1-F3为年度费用
（6）办公费用（x6）
F1—交通费； F2—通讯费； F3 — 低值易耗办公用品费；
F4 —书报费；F5—广告宣传社区文化费； F6—办公用房租金费；
F7—其它杂项；
S —总收费面积
注：此处F1-F7为年度费用
（7）物业服务企业固定资产折旧费（x7）
F1—交通工具； F2—通讯设备； F3 — 办公设备；
F4 —工程维修设备；F5—其它设备；
S —总收费面积
注：此处F1-F5为年度费用
计取方式
1）物业服务企业自行出资或自带固定资产；
2）物业服务企业向业主方借款购买固定资产（债权关系）；
3）业主方购买固定资产供物业服务企业使用。
注意其中的产权区别。
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（x8）
F—物业服务区域内总共交纳的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
S —总收费面积
（9）经业主同意的其它费用（x9）
业主大会、业委会活动经费，给物业服务企业的“赞助费用”等。
3.物业服务企业的利润
物业服务企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。利润率根据各省、自治区、直辖市政府物价主管部门结合本地区实际情况确定的比率计算。对普通住宅小区物业管理的利润率一般以不高于社会平均利润率为宜。
（单位：元/月• 平方米）
α—项目平均成本利润率（单位：%）
4.法定的税费
法定税费指按现行税法，物业服务企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费，一般包括营业税及附加。
在计算营业税时，企业的营业总收入不包括物业服务企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租及专项维修资金，即对这些费用不计征营业税。但对其从事这些代收项目所收取的手续费应当计征营业税。
（1）营业税（F1）
X—物业服务费； X1+X2
（2）城市维护建设税（F2）
（3）教育附加费（F3）
合计： 
5.物业服务企业的酬金
实行酬金制时，酬金的提取方式通常有两种：固定提取比例和固定提取金额。
（1）固定提取比例
k——事先约定的提取比例
（2）固定提取数额
f——约定好的每年或每月提取的固定数额的酬金
6.物业服务费用计算和确定时需要注意的几个问题
（1）前期物业管理的费用测算
包括：顾问费和开荒费、固定资产投入、保修期内维修费用的计算。
（2）物业服务企业的酬金提取问题
如何计取酬金达到共赢，既是理论问题又是实际问题。
（3）物业服务费的收缴率问题
（4）住宅小区内非住宅物业的收费问题
（5）物业服务费用的调整问题
国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》第十条规定：物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布物业管理收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受业主委员会或业主的监督。公布的内容包括：
1）物业管理费的收入、支出情况。
2）超出预算的支出要向业主说明原因。
3）不合理的支出要接受业主的意见改善和提高物业管理工作质量和水平。
[案例9-3] 业主不交物业服务费 物业是否有权拒绝出售天然气
润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2010年2月16日上午，两名业主到物业公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。
分析：业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的。物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。
进入角色：假设你是该物业管理公司的负责人，面对上述问题，你会怎样做？